정부가 2025년 10월 15일에 발표한 부동산 대책은 과열된 주택 시장을 안정시키기 위해 규제지역을 대폭 확대하고 양도소득세 등 세제 변화를 예고한 것이 핵심이에요. 서울 전 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 그리고 일부는 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 기간 종료 가능성 등 강력한 세금 규제가 예고되어 앞으로 부동산 거래 시 매우 신중해야 해요. 이 글에서는 1015 대책의 주요 규제지역 변화와 양도세 등 세금 규제의 핵심 포인트를 자세하게 설명해 드릴게요.
-서울 전역 규제구역 지정! 10·15 부동산 대책과 향후 집값 전망 총정리
-다주택자 양도세 중과 유예 종료될까? 10·15 부동산 대책 세금 폭탄 가능성
1015 부동산 대책, 규제지역 확대의 핵심 변화
이번 1015 부동산 대책은 규제지역을 대폭 확대해서 시장의 투기 수요를 억제하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여주었어요. 특히 서울 전 지역과 경기도 일부 지역이 강력한 규제지역으로 추가 지정된 것이 가장 큰 변화라고 할 수 있어요.
서울 전 지역의 '삼중 규제' 지정
서울은 25개 구 전체가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶였어요. 기존에 규제가 적용되던 지역 외에 비규제 지역이던 곳까지 모두 규제지역이 되면서 서울 내에서 규제를 피해 갈 수 있는 곳은 사실상 사라졌다고 보시면 돼요.
여기에 더해서 서울 전역에 토지거래허가구역까지 지정되었답니다. 주택 매매 시 구청장의 허가가 필수이고, 매수 후 2년간 실거주 의무가 부과되는 강력한 조치예요. 실수요자 외에는 주택 구매가 매우 어려워지면서 갭투자를 통한 투기 수요는 사실상 차단된 것으로 볼 수 있어요.
경기도 주요 지역의 규제지역 추가 지정
서울뿐만 아니라 경기도에서도 집값 불안이 우려되는 지역들이 추가로 규제지역에 포함되었어요. 과천, 광명, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정되었어요. 이들 지역은 2025년 10월 16일부터 효력이 발생해서 각종 세제 및 대출 규제를 적용받게 되었답니다.
규제지역 확대에 따른 주택담보대출 한도 축소
규제지역이 확대되면서 대출 규제도 한층 강화되었어요. 수도권 및 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 때, 주택 가격 구간별로 대출 최대 한도가 차등적으로 축소되었어요. 기존에는 일괄적으로 최대 6억 원까지 가능했지만, 시가 15억 원을 초과하는 주택은 최대 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 최대 2억 원으로 대출 한도가 줄어들었답니다. 또한, LTV(주택담보인정비율)도 규제지역 기준 40%로 일괄 적용되어, 실제로 대출 가능한 금액이 이전보다 훨씬 낮아졌어요.
다주택자 양도소득세 변화와 주의사항
이번 대책에서 양도소득세와 관련된 가장 큰 핵심은 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료 가능성이에요. 현재는 한시적으로 양도세 중과가 유예된 상태이지만, 이 유예 기간이 내년 5월에 종료될 예정이라 다주택자들에게는 '세금 폭탄'이 될 수 있다는 경고가 나오고 있어요.
다주택자 양도세 중과세율의 부활 가능성
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 현재는 양도세 중과가 유예되어 일반세율(6~45%)을 적용받고 있어요. 하지만 이 유예 기간이 종료되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택자 이상은 30%포인트를 가산한 중과세율이 다시 적용된답니다.
만약 양도차익이 10억 원 정도 발생했다면, 중과세율이 적용될 경우 현재보다 세금을 수억 원 더 내야 할 수도 있어요. 지방소득세까지 합치면 2주택자는 최고 75%, 3주택자는 최대 85%의 세율이 적용될 수 있기 때문에, 다주택자라면 내년 5월 이전에 주택을 정리할지 여부를 심각하게 고민해야 하는 상황이에요.
1세대 1주택 비과세 요건의 강화
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 요건도 강화되었어요. 과거에는 '2년 보유'만 충족하면 비과세를 받을 수 있었지만, 조정대상지역으로 지정된 이후에 주택을 매수했다면 '2년 보유'뿐만 아니라 '2년 거주' 요건까지 반드시 충족해야 비과세를 받을 수 있게 되었어요.
특히 이 2년 거주 의무는 주택을 매수한 시점에 규제지역으로 지정되어 있었는지에 따라 결정된답니다. 매수 시점에 규제지역이었다면, 나중에 규제가 해제되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다는 점을 꼭 기억해야 해요. 이 규정 역시 2025년 10월 16일 매수분부터 적용되고 있답니다.
취득세 중과세율 적용 확대
취득세 중과 역시 규제지역 확대로 인해 적용 범위가 넓어졌어요. 비규제지역에서는 2주택자도 기본세율(1~3%)이 적용되지만, 조정대상지역에서는 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%의 중과세율이 적용되거든요.
이번 대책으로 서울 전역이 조정대상지역이 되었기 때문에, 서울에서 두 번째 주택을 취득하는 경우라면 훨씬 높은 세율의 취득세를 내야 하는 상황이 된 거예요. 증여 취득세도 마찬가지로, 조정대상지역에서 시가 3억 원 이상 주택을 증여하면 취득세율이 12%로 대폭 상승하므로 증여를 계획하는 경우에도 주의가 필요해요.
1015 대책 시행에 따른 시장의 전망과 주의점
이번 1015 부동산 대책은 실거주 목적이 아닌 투기 수요를 강력하게 차단하는 데 중점을 두었어요. 대출 규제 강화와 규제지역 확대는 단기적으로 거래량 감소와 가격 조정을 가져올 가능성이 높다고 전문가들은 예측하고 있어요.
실수요자 중심 시장 재편
토지거래허가구역 지정과 LTV, DSR 강화는 실거주 목적이 아닌 이상 주택 매입 자체를 어렵게 만들었어요. 특히 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해지면서, 시장은 이제 자금력이 충분하고 실제로 거주할 사람 중심으로 재편될 가능성이 커졌답니다.
하지만 규제가 중저가 주택이 많은 지역이나 서민·중산층 거주지에 더 큰 영향을 미쳐서, 이들 지역에서 오히려 거래 절벽과 심리적 충격이 더 크게 나타날 수 있다는 우려도 있어요. 내 집 마련을 계획하고 있다면, 대출 한도 계산을 더욱 꼼꼼하게 하고, 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있답니다.
다주택자는 출구 전략 마련이 시급해요
다주택자에게는 내년 5월에 양도세 중과 유예가 종료될 가능성이 가장 큰 위험 요소예요. 세금 부담이 폭발적으로 늘어나기 전에 주택을 처분하거나, 임대사업자 등록 등을 통해 세제 혜택을 받을 수 있는 다른 출구 전략을 모색하는 것이 매우 중요해요. 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 최적의 절세 방안을 찾아보는 것이 좋겠어요.
FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 1015 부동산 대책 이후, 조정대상지역에서 주택을 매수할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 무조건 2년 거주해야 하나요?
A1. 네, 맞아요. 2025년 10월 16일 이후에 조정대상지역으로 지정된 곳에서 주택을 매수했다면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 '2년 보유'뿐만 아니라 '2년 거주' 요건도 반드시 충족해야 해요. 매수 시점에 규제지역이었는지 여부가 중요하답니다.
Q2. 이번 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역이 되었는데, 아파트 매매 시에도 모두 허가를 받아야 하나요?
A2. 네, 맞습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이 구역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 매매할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 해요. 허가를 받으면 2년간 실거주 의무가 부과되고, 전세를 끼고 매수하는 것은 사실상 불가능해집니다. 이 규정은 2025년 10월 20일 계약자부터 적용돼요.
Q3. 주택담보대출을 받을 때 DSR 규제도 강화되었다는데, 전세대출에도 DSR이 적용되나요?
A3. 이번 대책으로 전세대출 관련 규제도 강화되었어요. 특히 1주택자가 수도권 및 규제지역 내에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분을 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 반영하도록 했어요. 기존에는 전세대출이 DSR에서 제외되었지만, 이제는 전세대출도 DSR 규제의 영향을 받게 되면서 대출 한도가 줄어들 수 있답니다.
Q4. 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 언제 끝날 예정인가요?
A4. 현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 한시적으로 유예되어 2026년 5월까지 일반세율이 적용되고 있어요. 정부는 이번 대책을 발표하면서 보유세·거래세 조정 등 세제 합리화 방안을 검토한다고 밝혔지만, 현재로서는 이 유예 기간이 종료되면 양도세 중과가 다시 적용될 가능성이 매우 높답니다. 따라서 다주택자들은 내년 5월 이전에 주택 처분 등 출구 전략을 마련해야 해요.
Q5. 이번 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역의 지정 기준에 어떤 변화가 있었나요?
A5. 이번 대책은 기존 지정 기준에 따라 집값 급등세가 나타나거나 우려되는 지역을 추가로 지정하는 방식으로 규제지역을 확대했어요. 별도의 지정 기준 변화가 있었다기보다는, 최근의 시장 상황을 반영하여 서울 전역과 경기 주요 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정한 것이 핵심이에요.
결론
2025년 10월 15일 부동산 대책은 서울 전 지역을 포함한 수도권 주요 지역의 규제지역을 대폭 확대하고 대출 규제를 강화함으로써 시장 과열에 강력하게 대응하고 있어요. 특히 서울 전역의 '삼중 규제(조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역)' 지정은 실수요 중심의 거래만 허용하겠다는 정부의 의지가 반영된 조치예요. 다주택자는 양도세 중과 유예 종료 가능성 등 세제 변화에 촉각을 곤두세우고, 내년 5월까지 주택 처분 등 출구 전략을 서둘러 마련해야 할 시점이에요. 실수요자 역시 대출 한도와 강화된 세제 규정을 꼼꼼히 확인하고, 신중하게 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요해요. 이번 대책으로 인해 부동산 시장은 단기적으로 거래 위축과 가격 조정의 흐름을 보일 것으로 예상된답니다.